L’attività
di ricognizione beni immobili consente la formazione di una
banca dati patrimoniale conforme, per classificazione e valutazione, alle norme di legge e prevede la produzione dei seguenti registri inventariali.
- Beni immobili demaniali
- Beni immobili patrimoniali indisponibili, fabbricati e terreni
- Beni immobili patrimoniali disponibili, fabbricati e terreni
- Immobilizzazioni in corso
- Per gli Enti Locali, prospetti di classificazione ordinati e suddivisi secondo il piano dei conti integrato di cui all'allegato 4/3 del D.lgs. 118/2011
- Prospetto dello stato patrimoniale (per gli Enti Locali Allegato 10 al D.lgs. 118/2011)
Quanto sopra si concretizza attraverso un’accurata due-diligence tecnico giuridica di tutte le proprietà immobiliari, effettuata nelle modalità di seguito indicate.
Inventario dei beni immobili
La ricognizione dei beni immobili è attività propedeutica alla corretta esecuzione degli adempimenti relativi all’inventario dei beni immobili e consta di fasi sequenziali finalizzate al reperimento di tutte le informazioni necessarie ad un corretto censimento dei cespiti.
La gestione del patrimonio degli enti pubblici prevede la conoscenza analitica dei beni posseduti, intesa come inserimento dei medesimi nel contesto urbanistico, identificazione della destinazione d’uso, assolvimento o meno di una funzione pubblica e capacità di produrre reddito.
In tale ottica la ricognizione inventariale proposta da Progel, nella veste di ricognizione beni immobili comunali o di ricognizione beni di altro soggetto pubblico, è organizzata nelle seguenti fasi operative:
Individuazione del titolo di proprietà
È una delle attività più complesse nella ricostruzione dell’inventario dei beni immobili degli enti locali - o di altro soggetto - e si basa su una ricerca storica di dettaglio di tutti gli atti rogati a favore e contro l’Ente, al fine di ottenere un primo archivio delle proprietà.
Questa fase si esplica con l’esecuzione delle seguenti attività:
- Ispezione presso la conservatoria dei registri immobiliari di tutti gli atti trascritti a favore o contro l’Ente
- Verifica di tutti gli atti depositati c/o il Comune eventualmente non trascritti alla cc.rr.ii
Verifica catastale dei beni
Prevede l’esecuzione di visure al catasto terreni e al catasto urbano per persona giuridica, al fine di individuare tutti i cespiti immobiliari intestati all’Ente, incrociando successivamente il dato catastale con il titolo di provenienza reperito dalle ispezioni conservatorili. Si esegue inoltre la bonifica di eventuali anomalie derivanti da variazioni catastali successive all’acquisto, come:
- annotazione di tutte le casistiche di beni acquisiti dal Comune e non volturati catastalmente per la successiva regolarizzazione,
- annotazione di tutti gli antichi possessi comunali da verificarsi eventualmente, al fine del titolo, presso l’Archivio di Stato.
Individuazione sul territorio, destinazione urbanistica e d’uso, condizione giuridica e individuazione di vincoli e servitù
Questa fase della ricognizione beni inventariati prevede il collegamento dell’archivio delle particelle a sistemi di georeferenziazione (GIS) con strati cartografici costituiti dalle mappe catastali, il piano regolatore comunale e google maps.
Per ogni particella e unità immobiliare vengono individuate la destinazione d’uso, la destinazione urbanistica, l’ubicazione sul territorio nonché l’appartenenza al demanio comunale ovvero al patrimonio disponibile o indisponibile dell’Ente.
Attraverso la consultazione della banca dati del Ministero dei beni e delle attività culturali, vengono individuati i beni immobili sottoposti a vincolo ai sensi del D.lgs. 42/2004, completando la ricognizione dei beni culturali e di rilevanza storico artistica.
Dati tecnici, costruttivi e dimensionali
Si procede a calcolare e reperire i dati tecnici, costruttivi, impiantistici e dimensionali. Per ogni cespite viene prodotta
scheda digitale riportante le caratteristiche principali del fabbricato complete di allegati (planimetrie, estratto visure e mappe catastali, note di trascrizione etc..).
La valutazione dei beni
L’inventario comunale dei beni immobili viene completato con le
operazioni di carattere estimativo, eseguite in conformità alla normativa vigente e comprendenti:
- ricostruzione del valore contabile del cespite, ai sensi dell’allegato 4/3 al D.lgs. 118/2011;
- calcolo dei valori residui dei cespiti, delle quote annuali di ammortamento e dei relativi fondi.
Il calcolo del valore storico del cespite prevede l’analisi dei libri mastri della spesa in conto capitale degli ultimi 30 anni per la determinazione del valore di acquisto e/o ristrutturazione. Per i beni per i quali non è reperibile il valore di costo si procede, ai sensi di legge, con il calcolo del valore catastale rivalutato per i parametri fiscali.
Il software di gestione inventario per la ricognizione dei beni immobili
La ricognizione straordinaria dei beni immobili comunali viene caricata su apposito software inventario proprietario per la gestione in out sourcing degli aggiornamenti , ovvero viene riversato sull’applicativo in uso all’amministrazione per l’adozione delle procedure di aggiornamento in modalità integrate al sistema di contabilità dell’Ente.
Se vuoi maggiori informazioni sul servizio di ricognizione straordinaria beni immobili, contattaci.