14 agosto 2022

Il calcolo dei canoni di locazione SAP in Regione Lombardia

Come viene calcolato un canone di locazione di un alloggio popolare in Regione Lombardia? Quali sono le normative che regolamentano la materia? Progel srl, gestore da oltre 10 anni di centinaia di alloggi in Regione Lombardia da una risposta.

 

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COSA SI INTENDE PER SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI

 
La materia in ambito di locazione alloggi di edilizia economico popolare in Regione Lombardia è regolamentata dal combinato disposto della Legge Regionale 16 del 8 Luglio 2016 e dal Regolamento Regionale n° 4 del 4 Agosto 2017.
L’articolo 1, comma 4 della Legge Regionale 16/2016 distingue i servizi ragionali abitativi in:
  1. servizi abitativi pubblici;
  2. servizi abitativi sociali;
  3. azioni per sostenere l’accesso ed il mantenimento dell’abitazione;  
In questo articolo tratteremo brevemente la materia del canone di locazione sopportabile applicato ai servizi abitativi pubblici, ambito in cui rientrano gli alloggi sociali (le cd case popolari).
I servizi abitativi pubblici si rivolgono a quei nuclei che si trovano in uno stato di disagio economico, familiare ed abitativo, accertato ai sensi dei requisiti di cui al regolamento regionale 4 del 2017, che non consente loro di accedere alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato, ovvero ai servizi abitativi sociali.
L’assegnazione degli alloggi avviene attraverso specifici bandi (avvisi pubblici) emessi dagli ambiti di zona, previa presentazione di opportuna domanda da inoltrarsi attraverso la piattaforma informatica regionale, nella quale sono pubblicate le unità abitative effettivamente disponibili suddivise per ente proprietario, ubicazione e dimensioni minime in base alla composizione dei nuclei famigliari.
 

COME VIENE CALCOLATO IL CANONE DI LOCAZIONE

 
Il canone d’affitto per gli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica, rientranti fra i servizi abitativi pubblici, è attualmente oggetto di un processo di riforma, avviato con l’entrata in vigore della Legge Regionale 16 del 2016. L’articolo 24 della suddetta norma prevede l’emanazione, in un futuro si spera prossimo, di specifico regolamento finalizzato all’allineare il calcolo del canone sopportabile con le condizioni economiche del nucleo, determinate sulla base dell’ISEE nazionale.
Tale norma semplificherebbe in maniera sostanziale il processo di calcolo del canone, oggi ancora normato dalle precedenti leggi e regolamenti (Regolamento Regionale 1/2004 e Legge Regionale 27/2009) e basato sul minor valore determinato dal raffronto fra il canone locativo dell’immobile e il canone massimo sopportabile derivante dal calcolo dell’ISEE-ERP del nucleo.
 
L’ISEE-ERP (indicatore situazione economica equivalente edilizia residenziale pubblica) è un parametro introdotto da Regione Lombardia che si discosta dall’ISEE ordinario per modalità di calcolo e per composizione della base imponibile che comprende una serie di entrate non conteggiate nello strumento ordinario quali gli emolumenti a qualsiasi titolo percepiti, i sussidi a carattere assistenziali, le donazioni e qualsiasi altra erogazione pubblica e privata ricevuta. Questo comporta l’assenza di un documento ufficiale, quale l’ISEE, sostituito nella sostanza dalla raccolta biennale di documenti reddituali e autodichiarazioni.    
  

ESEMPIO DI CALCOLO DEL CANONE DI LOCAZIONE SOPPORTABILI


La prima operazione da eseguire riguarda il calcolo del valore convenzionale dell’unità immobiliare assegnata. Per procedere alla determinazione di tale dato occorre conoscere i seguenti parametri:
  • classe demografica del comune;
  • coefficiente di ubicazione dell'edificio;
  • Livello di piano dell’unità immobiliare;
  • stato di conservazione;
  • anno di costruzione e di vetusta;
  • superficie convenzione dell’unità immobiliare
l’elaborazione di questi dati unita a dei valori preimpostati al mq dell’alloggio determinano il valore convenzionale dell’appartamento da cui si determina il valore locativo pari al 5% del valore convenzionale.
 
La seconda fase consiste nel determinare la fascia ISE-ERP ed ISEE-ERP del nucleo. Per fare questo si raccolgono tutti i documenti reddituali (ISR) e patrimoniali (ISP) del nucleo, ivi compresi come detto le attestazioni di emolumenti esenti quali pensioni di invalidità, indennità di accompagamento etc. Dall’elaborazione della documentazione, sottratte le detrazioni e diviso il tutto per il parametro della scala d’equivalenza (PSE) determinato dal numero e dall’età dei componenti del nucleo viene calcolato l’ISEE-ERP dell’assegnatario.
A seconda del valore di ISEE-ERP i nuclei vengono suddivisi in 4 aree di appartenenza, suddivise poi in complessive 23 classi. Le aree di appartenenza sono:
  • protezione (ISEE-ERP da 0 a 10.313 euro);
  • accesso (ISEE-ERP da 10.314 a 16.044 euro);
  • permanenza (ISEE-ERP da 16.045 a 35.000 euro);
  • decadenza (ISEE-ERP > 35.000 euro)
Per ciascuna fascia (area e classe) sono previste delle % massime per la determinazione del canone sopportabile che per il 2022 sono le seguenti:
 
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Il canone sopportabile applicato sarà pari al minore valore fra la percentuale di incidenza massima sull’ISE-ERP e sul valore locativo secondo le percentuali di cui alla tabella.
 

OGNI QUANTO VIENE RICALCOLATO IL CANONE DI LOCAZIONE SOPPORTABILE?


 
Nel caso di calo di reddito del nucleo famigliare, variazione del nucleo famigliare o sopraggiunta invalidità, l’assegnatario può fare domanda di revisione che, se accolta, porterà al ricalcolo del canone a partire dal mese successivo a quello di accadimento della variazione.
Ordinariamente i Comuni, le Aler o gli enti gestori, ai sensi dell’art. 26 del RR. 4/2017 raccolgono biennalmente l’anagrafe dell’utenza per determinare il nuovo canone di locazione.
 

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